Vijftig tinten grijs?

Investeren in serviceflats

We schreven eerder al over een aantal belangrijke nadelen die verbonden zijn aan het investeren in serviceflats, en ook De Tijd waarschuwde op 21 maart 2015 voor de promopraatjes van projectontwikkelaars. We zetten de belangrijkste conclusies uit het artikel even op een rijtje.

 

Veel vraag, weinig aanbod?

 

Sinds 2013 bepaalt de overheid niet langer hoeveel serviceflats er per gemeente of regio mogen worden gebouwd. Wat de deur heeft opengezet voor bouwpromotoren die van de daken roepen dat de vraag groot is en groot zal blijven. Maar dat spreekt Patrick Kerkhofs van Probis tegen:

 

Er bestaan geen betrouwbare statistieken en nu al is er sprake van wildgroei. Want naast de erkende en de aangemelde assistentiewoningen zijn er allerhande woonprojecten voor 65-plussers die niet door de Vlaamse overheid worden gecontroleerd. Die projecten komen op de markt onder de noemer seniorenflat, kangoeroewoning, bejaardenwoning, serviceflat, residentie voor senioren, enzovoort. En iedereen biedt zulke formules aan: huisvestingsmaatschappijen, projectontwikkelaars, ouderenvoorzieningen, thuiszorgorganisaties, particulieren, noem maar op.

 

Hij wijst er ook op dat

 

in sommige, vooral landelijke gebieden weinig vraag is naar de projecten die ontwikkelaars er aanbieden. Nogal wat oudere mensen willen het liefst zo lang mogelijk in de eigen woning blijven wonen. Als ze dan wonen in een streek waar de thuiszorg degelijk is uitgebouwd, doen ze de stap naar een assistentiewoning niet.

 

 

Hoog rendement?

 

Sommige vastgoedontwikkelaars garanderen een nettorendement van maar liefst 8 procent per jaar. Enfin, 'garanderen'... Als je de kleine lettertjes van het contract doorneemt, lees je dat de ontwikkelaar niet aansprakelijk kan worden gesteld als het vooropgestelde rendement niet wordt gehaald.

 

Volgens Kerkhofs volstaat een simpele berekening om aan te tonen dat rendementen boven 5 procent absoluut niet realistisch zijn:

 

Veronderstel dat u voor een modale serviceflat 200.000 euro neertelt en dat die vervolgens wordt verhuurd. Als u dan een rendement van 8 procent wilt halen, dan moet de huurder minstens 1.333 euro per maand betalen voor de huur alleen. Daarbovenop komt de maandelijkse kostprijs voor de basisdiensten. Die mag u begroten op minstens 200 tot 300 euro per maand. U zult nauwelijks huurders vinden die elke maand tot 1.700 euro willen neertellen.

 

 

Veilige belegging?

 

Het grootste risico bij het investeren in serviceflats, is dat je investering staat of valt met de uitbater. Philippe Janssens van het studiebureau Stadim licht toe hoe gevaarlijk dit kan zijn:

 

Bij dit soort investeringen legt de particuliere belegger zijn lot volledig in handen van de exploitant. Ook als het fout loopt en de uitbater zijn strategie moet bijsturen. In feite heeft de individuele belegger dan niets in de pap te brokken. Als die bijsturingen zich opdringen, moeten alle andere mede-eigenaars akkoord gaan. Je hebt geen controle. Daarom adviseer ik om niet in zulke projecten te investeren.

 

 

Meer weten?

Lees hier het volledige artikel.

 

 

 

Beeld: deathtothestockphoto.com

Lees ook andere artikels over Beleggen